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    德國房價過高?反對房地產泡沫說的三個理由

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    平均而言,德國房地產價格在過去一年上漲了10%,而且越來越多漲幅高的地區出現在大城市之外。然而,經濟學家認為價格上漲的螺旋會結束。這對對任何想投機房產的人來說都是不利的。

    任何產品如果多年來價格急劇上漲,那么很快就會提到泡沫這個詞。由此也引起擔心泡沫會破裂,價格可能會突然大幅的下跌。房地產市場也是如此,因為2008年美國房地產泡沫的破滅就引發了全球金融危機。


    即使在今天,分析師也經常看到泡沫再次形成的跡象。畢竟,世界各地的房產價格一直在穩步上漲,包括德國。據漢堡世界經濟研究所(HWWI) 的數據,經通脹調整后,德國2020年公寓的平均價格上漲 9.6%。

    來自柏林市場研究機構Empirica也指出,即使在人口稀少的地區,現在德國房地產交易價格也比其公平銷售價格高出20%。在房產市場火爆地區,溢價水平甚至達到了50%,而全德平均溢價水平也高達 40%。

    Empirica 董事總經理Reiner Braun提到了一個簡單的案例:“我們認為在德國存在房地產泡沫。”

    但市場沒那么簡單。因為房產泡沫是否破裂除了涉及公平價值外,還涉及其他原因,德國國家銀行KfW對德國房地產市場進行了檢查,并得出了結果。

    反對房地產泡沫破裂說的三個原因

    德國復興信貸銀行(KfW)認為房產泡沫要破裂的前提是首先投資者用投機性泡沫的價格購買大量房產,其次是有價格崩潰的跡象,第三,銀行將面臨泡沫破滅后的違約風險,從而轉化為一個大問題。

    根據德國復興信貸銀行的說法,這些前提在德國都沒有得到滿足。雖然房地產價格的上漲的確明顯快于一般的消費和家庭家庭收入。然而,這被低房貸利息所抵消,因此購買房屋最終不會消費更多的錢。此外,自住房擁有比例在增長:從2006年的41.6%增長到2018年的46.5%。越來越多的人居住在自己的房子里了,房價增長主要不是投機者而引起的。


    目前德國也沒有價格迅速下跌的跡象。盡管目前德國的新建筑比以往任何時候都多,到2030年總人口甚至可能減少,但在未來十年內,房價最多停滯不前或小幅下降,特別是慕尼黑、柏林和漢堡等房價過高的大都市。然而,德國復興信貸銀行沒有看到房價會突然下跌的跡象。

    德國房產融資的方式也讓德國房產市場不會有很大的泡沫。美國的次貸危機主要是因為那里的銀行信貸條件非常寬松,因此向很多實際上買不起房子的人提供了貸款。目前在德國根本沒有這方面的跡象。雖然大多數貸款利率固定十年利息,之后更昂貴的后續融資可能會成為一個問題,但前提是歐洲央行要大幅提高關鍵利率,而目前央行迄今為止沒有采取任何行動。

    發展對購房者意味著什么

    這并不意味著現在在德國買房是完全沒有風險的。但是,如果想購買房產自住,在德國的任何地方還是值得下手的。同時也應該注意到,現在大城市及其周邊地區的價格明顯過高。未來,農村地區的房價增長速度也可能比以前更快,因為更多的人選擇在家辦公,不再依賴大城市的公寓。

    房地產研究公司F+B已經在租金方面觀察到了這一趨勢。從2020年3月到2021年3月,在50個最昂貴的城市中,新租金平均下降了 0.3%。

    這對購房者來說也是一個危險。任何現在買房子是為了將來出售它獲利的人要特別小心。特別對于慕尼黑、柏林、漢堡、科隆、斯圖加特、杜塞爾多夫和法蘭克福這 7個排名靠前的城市,專家們的意見也不一。但HWWI認為,到2030年,全國房地產價格將每年下降 0.24%,七個大都市除外:在這里,應該繼續以每年 1.1% 的速度增長。

    德國房貸利息的最新行情可以到這里查看:

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