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    廣州二手房新政24小時:高價房源突擊下架,有買家欲轉戰深圳“抄底”

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    本文來源:null 作者:陳澤旋


    圖片來源:圖蟲創意

    “好玩!跌一跌,才有機會回市去買。”在廣州公布二手住房交易參考價的第二天,黎貫潔(化名)這樣調侃道。

    去年底,黎貫潔原本打算賣一買一,將黃埔的房子賣了置換天河的學區房。天河是廣州GDP最高的行政區,也是廣州房價的天花板,去年下半年,天河珠江新城的豪宅價格“異動”率先開啟了廣州樓市的上升周期。

    “房價攀升得太快,短短幾個月就漲了很多”,黎貫潔不得不放棄他的“天河夢”,以有限的預算在黃埔買了帶學校的新房。

    由于下半年的一波上漲,去年全年天河二手房價領漲全市11區;今年以來,盡管廣州多次出臺政策調控樓市,但天河依舊量跌價升。

    這也使得天河樓市被精準狙擊。8月31日深夜,廣州市住房和城鄉建設局發布通知,將從即日起建立二手住房交易參考價格發布機制,同時公布了首批96個熱點區域住宅小區的交易參考價格,其中54個小區位于天河,剩余42個小區分布在黃埔、海珠、越秀和番禺。

    住建局給出的參考價均低于市場價,對比房產信息平臺貝殼找房的掛牌價格,最高價差超過8萬元/平方米,最低也達到了2351元/平方米。

    新政暫未執行,高價房源緊急下架

    廣州二手房交易參考價的形成是以住宅小區為單位,以過去一年小區范圍內二手住房的網簽成交均價為基礎,綜合考慮市場評估價格、小區周邊一手樓盤成交價格等因素確定,未來將按照調控要求,結合市場運行情況適時發布其他熱點區域小區的交易參考價格。

    而首批92個小區,不乏近年來價格領漲廣州全市的“網紅盤”,包括中海花城灣、凱旋新世界和保利心語花園等,這些樓盤均位于廣州珠江新城,這是與北京國貿和上海陸家嘴并列的三大國家級CBD之一。

    以保利心語花園為例,去年5月,中介給時代財經的報價不到9萬元/平方米,目前貝殼找房的最新參考均價已經高達15.38萬元/平方米,該參考均價是基于過去2年所有成交和有效掛牌房源數據計算而來。對比住建局的交易參考價9.7萬元/平方米,保利心語花園的價差高達5.69萬元/平方米。

    實際上,此次價差低于1萬元/平方米的小區屬于“少數派”,僅有8個,大多數介于1萬元—5萬元/平方米之間;而價差超過5萬元/平方米的小區高達13個,且多位于天河。


    圖片來源:廣州房產

    廣州中原研究發展部的數據顯示,由于去年下半年的帶動,全年天河二手房憑借15.5%的幅度領漲全市11區,成交價達到52655元/平方米。今年以來,盡管廣州多次出臺政策調控樓市,但天河量跌價升,上半年二手房成交價繼續走高至55240元/平方米,同比漲幅約17.18%;而7-8月的價格分別為58199元/平方米和54637元/平方米。

    從全市范圍來看,盡管漲幅有所收縮,廣州二手房價依然同比領漲全國。國家統計局公布的70個大中城市二手住宅銷售價格指數顯示,7月份,廣州二手房價同比增長12.2%。

    時代財經了解到,9月1日下午,貝殼找房平臺已對相關小區的房源進行下架處理,并且取消了平臺對成交價格的展示,價差較大的幾個熱門小區,如保利心語花園、中海花城灣、峻林苑、粵海麗江花園均在貝殼APP上顯示“暫無房源”;而截至發稿前,其余兩大房產信息平臺房天下和安居客,依然保留相關房源。貝殼找房向時代財經回應稱,接下來平臺整體的展示頁面還會陸續調整,“也是配合政策,以(住建局)參考價為主要參考依據”。

    來自不同中介機構的經紀人對時代財經表示,目前只是在政府層面出臺了政策,并未收到執行通知。其中一位經紀人稱,“市場價還是不變,至于接下來怎么變化,還得再等等,等政策的細節”。另有業內人士爆料稱,目前收到的消息是“各區住建局可能會再出具體細則”。

    而9月1日下午,有市場消息稱工商銀行已確定按指導價審批房貸。時代財經向工商銀行求證得知,該銀行目前得到的通知是“進一步等待”,也就是暫停受理新房貸申請。

    剛需提心吊膽,投資客形成降價預期

    “這次二手房指導價出臺意料之中,不過比預期的力度要柔和,政府對市場的調控還是適度的”,廣州世聯研究院副院長崔登科預計,該政策對市場預期的沖擊將會大過對實際成交的影響,“一二手市場縮量趨勢將會加速,價格下行預期再次上升,同時進一步封堵政策缺口,一二手市場倒掛的風險降低”。

    盡管該政策暫未落實到執行層面,但如崔登科所言,目前已對市場預期帶來影響。實際上,早在廣州之前,已有多個城市對二手房價進行引導,包括深圳、上海、成都、西安、無錫等。

    今年2月份,深圳就發布二手房成交參考價,作為全國首個出臺相關政策的城市,深圳的執行范圍更廣且力度更大,涉及全市3595個住宅小區。最近才在深圳成功“上車”的李安(化名)告訴時代財經,其購買的二手房是位于龍華的華業玫瑰四季,按照住建局的參考價,總價為527萬元,但實際成交價達到了640萬元,該政策對買家產生的影響主要在于首付比例,“申請貸款的上限就是參考價”。這也就意味著113萬元的價差無法申請貸款,只能由買家承擔。

    實際上,其他城市對二手房成交參考價政策的執行情況,已經讓廣州的購房者形成了一定的預期。預算有限的季夋旭(化名)已經在廣州看了幾個月的房子,其原本留意的是廣州中心區的二手房,“首付不夠,現在放棄了”。而住建局參考價政策的出爐更增加了他的憂慮,“現在是不是買新房更好點?但如果二手房出了指導價,首付比例就要(提高到)四五成,在糾結是不是要看看黃埔、增城的新房了”。

    而不同實力的買家,對該政策表現出了不同的心態。

    二手房成交參考價疊加各種調控政策的影響,今年的深圳樓市二手房成交量下行至“冰點”,甚至出現了局部降價的情況。深圳中原研究中心的數據顯示,截至7月底,2021年深圳二手房住宅月均過戶套數僅4428套,創下近十年新低;而8月份過戶套數甚至跌破2000套。

    另有深圳銀行界人士告訴時代財經,最近其所在銀行的房貸也是“零星”獲批,上半年消化了很多政策前簽約的合同,成交量預計將是繼續下行。

    “現在完全是買方市場。”李安告訴時代財經,如果晚1個月買房,“原本640萬的房子,我覺得600萬就可以買到。”

    “真想賣掉廣州去深圳。”去年上半年,黃嘉明(化名)將女朋友的戶籍遷至深圳,準備買入前海,但7月份深圳出臺政策調整了購房資格,原來“落戶即可買房”變為“深圳戶口+3年以上個稅或社保”,他由此暫時失去了深圳購房資格而選擇繼續“加倉”廣州。隨著政策效應的產生,黃嘉明稱其留意的前海片區目前已出現降價現象,而這又使其重燃“深圳購房夢”。他對時代財經說道:“再等等,從長期投資來說,價格太棒了。”

    而參考深圳的市場反應,他認為在二手房參考價出臺后,疊加過往調控政策一起產生的影響,廣州或許也將出現房價下行的現象,從投資的角度來說,在條件允許的情況下把廣州房子賣出,套出資金做其它的投資,在合適的時機再回廣州“抄底”可能是個不錯的選擇。然而,很明顯無論是深圳,還是廣州,調控政策都已經筑起了一定的入場門檻。

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