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    天價學區房終于退燒!兩月內直降200萬,家長:不敢買了

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    中新經緯客戶端9月2日電 (薛宇飛)多校劃片、打擊學區房炒作、教師輪崗……政策連放大招下,北京最頂尖學區的價值正接受市場拷問。北京西城區德勝學區的一位房產經紀人說:“從7月初德勝學區的孩子調劑到其他區域至今,兩個月的時間里,德勝學區房的價格差不多降了150-200萬元。”

    學區房值不值得買,甚至在將來是否還存在,成為縈繞在很多人心頭的疑問。多個利空消息的共同作用下,一些家長變得猶豫,市場觀望情緒濃厚,交易量下滑。居高不下的學區房價格,此次又能調整多少呢?

    降價百萬的房源并非個案


    資料圖:北京西城區一處住宅樓。中新經緯 薛宇飛 攝

    7月初,隨著北京“幼升小”入學意向填報工作的開展,教育高地西城、海淀的多校劃片入學政策正式落地,那些在“新老劃斷”時間點以后買學區房的家庭,可能就與名校無緣了。

    受沖擊最大的是西城區的德勝學區和月壇學區,在2020年7月31日之后買入房源的家庭,分別被分流到了新街口學區、展覽路學區。在家長眼中,新街口學區和展覽路學區的教學質量,在西城區不算突出。

    到底有多少孩子被調劑,官方至今沒有公布準確的數字,但其信號意義十分明顯。到8月25日,北京又宣布,在新學期將大比例促進干部教師輪崗交流,讓更多學生享受到優質教育資源。多招并舉下,學區房價格上漲的勢頭戛然而止。

    德勝學區擁有育翔小學、西師附小、五路通小學等優質小學及中學,此前一直受到家長的追捧,價格也位居塔尖位置。但受調劑的影響,德勝的二手房價格降幅也最為明顯。該學區的房產經紀人李騰稱,差不多兩個月的時間里,德勝學區房的價格降了150-200萬元。“一居、兩居、三居,都降了這么多。比如,德勝學區的一居室之前能賣880萬-950萬之間,現在是600多萬,接近700萬。兩居室之前能賣950萬-1050萬,現在是800萬-850萬。”

    小戶型房源憑借著低總價,向來是市場熱搶的“香餑餑”。但李騰稱,現在德勝學區40多平方米的一居室,降到680萬-690萬元左右,降了接近200萬元。他說:“之前這種落戶一居室,是要搶著買的。”

    李騰提供了一份他們公司制作的8月份德勝學區二手房成交明細,上面共列舉了30套房源,成交價低于業主報價幾十萬乃至上百萬元的房源不在少數。例如,馬甸南村一套約73平方米、滿五不唯一的公房三居室,業主報價1238萬元,成交價為1002萬元;文聯宿舍一套約66平方米、滿五唯一的兩居室,業主報價1120萬元,成交價為1015萬元;六普坑三區一套78平方米、滿五唯一的三居室,業主報價1180萬元,成交價為1080萬元;人定湖西里一套約56平方米、滿五不唯一的兩居室,業主報價860萬元,成交價為780萬元。

    他還稱,也不是所有業主都降價,著急出售或者置換的業主會降價出售,不著急的業主就會等等。同時,不滿五年或者稅費較高的房源,降幅高于滿五唯一的房子。上述成交明細中,也有一些房源的報價與成交價的價差低于50萬元。

    成交量有小幅回落


    資料圖:建筑物。中新經緯 薛宇飛 攝

    學區房降價也波及到其他區域,但降幅小于德勝學區。

    郭明是西城區展覽路學區的一位房產經紀人,他告訴中新經緯客戶端,進步小學屬于普通類小學,之前周邊兩居室的成交價格接近800萬元,現在的成交價不到700萬元;展覽路小學相對更優質一些,周邊兩居室之前的價格在800萬元以上,現在在770-780萬元左右,總價降了幾十萬。

    “展覽路學區的房源降價小百萬元的也有,但幅度肯定沒有德勝、月壇大,畢竟它們的價格也高,受政策影響最大。”郭明說。西城區金融街學區的價格變動也較少,一位房產經紀人稱,最近成交房源的價格比之前降了幾十萬元,整體變化不大,成交量則不如7月份之前。

    從成交量上看,今年7、8月份西城區二手房的交易量已經出現萎縮。中原地產數據研究中心提供的數據顯示,7、8月(注:8月數據截至8月20日)西城區二手住房成交量分別為896套、623套,而在此前的3-6月,西城區二手住宅成交量已經連續4個月超過1000套,分別為1544套、1221套、1001套、1141套。不過,同為北京教育高地的東城區和海淀區,今年7、8月份的成交數據,與之前相比并無十分明顯的變化。

    郭明稱,展覽路學區的成交量雖有所下降,但還是有一定活躍度,“當然,量多的前提是價格要降下來,價格高的話還是賣不動。現在展覽路13-14萬元/平方米報價的房源是沒人買的,還是要降一點,差不多在12-13萬元/平方米。”

    價格與交易量下滑的背后,是家長們對學區房擔憂的加劇。

    劉平是一位1歲孩子的媽媽,一直在留意北京學區房的情況,但由于西城、海淀的價格已經很高,加之手中資金未到位,她一直未出手。今年7月,德勝和月壇學區的學生被調劑到其他學區后,劉平變得更加猶豫,很怕踩雷。

    影響我們心態的也不止多校劃片這一個政策,最近的教育輪崗、整頓校外培訓以及對其他行業的監管,讓我覺得政府對教育改革、實現公平的決心很大。這個時間點買學區房的話,有點怕高位站崗。”她對中新經緯客戶端稱,他們決定再等等看

    抱有同樣心態的家長不止劉平一個。張悅原計劃將位于石景山區三室一廳的住房賣掉,來換一套西城區“老破小”兩居室甚至一居室,現在她決定“不折騰了”,“別犧牲了生活質量,到頭來孩子也上不了名校,兩頭都落空。”數位受訪的房產經紀人也稱,當前市場的觀望情緒濃厚。郭明說:“也會客戶會問我們的想法,但說實話,我們也看不懂。”

    學區房還值得買嗎?


    資料圖:北京海淀區知春里小區。中新經緯 薛宇飛 攝

    其實,不僅僅是北京,近段時間以來,全國許多一二線城市都出臺了與入學政策、學區房市場整頓相關的政策,引起了很大關注。學區房價格未來的走勢如何,成為市場爭議的熱點。

    合碩機構首席分析師郭毅在接受中新經緯客戶端采訪時稱,學區房的價值更多體現在保證孩子能夠進入優質學校,但在教育資源均衡化的大趨勢下,其價值未來肯定會受到影響。“特別是一些‘老破小’房源,本身的居住價值較差,如果學區價值又進一步弱化,那它會被有一定居住品質追求的家庭所拋棄。”

    中原地產首席分析師張大偉也稱,受學生調劑、市場炒作預期下降的影響,類似德勝這種頂級學區的價格受到挑戰,價格不可避免地要有調整。由于未來幾年德勝學區入學人數與學位緊張的矛盾依舊存在,價格或難有起色。

    近日,北京將大比例促進干部教師輪崗引發討論。郭毅認為,從目前看,不管是此前的多校劃片還是如今的教師輪崗,更多的表現為一個行政區域內的教育均衡,這些政策會讓同一個學區、同一個行政區內的教育資源更加平均。這類政策反映到房價上,就是“削峰填谷”的作用,即拉平區域內的房價

    西城區金融街學區的上述受訪經紀人也透露,該學區對口頂級小學的一些小區,當前的售價有所下降,但對口實驗二小涭水河分校的房源售價則略有抬升。據了解,在學生家長眼中,實驗二小涭水河分校的教學水平在金融街學區相對一般。他稱,之前很多家長都奔著特別好的學校去買房,就造成了生源大量增加并最終被調劑,所以現在不少家長開始瞄準優質學區內對口“中不溜”學校的房源,價格相對較低,未來也能享受到教育均衡的好處

    相比于還沒買入學區房的家長,已經上車的家長更為淡定。周峰2013年就買入了德勝學區的一套學區房,當時的價格僅為5萬元/平方米左右。周峰對中新經緯客戶端稱,當初買入這套房也不只是為了孩子上學,它的核心區位和成熟的配套也是重要影響因素,短期內不擔心房價會有大幅度下降。

    郭毅也強調,教育均衡化不可能一蹴而就,可能需要一個較長的周期。從更長期看,學區房價格未來的走向,還要看教育資源均衡化的制度安排和實際落地情況。(應采訪對象要求,李騰、郭明、劉平、張悅、周峰為化名。)(中新經緯APP)

    中新經緯版權所有,未經書面授權,任何單位及個人不得轉載、摘編或以其它方式使用。

    【編輯:郭晉嘉】

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