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    碼農的目標是,買空昌平

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    這是嚴肅君的第480篇推送

    過去兩年,北京新房市場刷新了兩項紀錄。

    1.北京新房銷冠成交首次破2000套。去年,萬橡悅府網簽達到2047套,拿下將近97個小目標,名副其實的雙料銷冠。

    2.北京新房破百億用時記錄被打破。今年截至7月31日,奧森ONE累計成交就已達到101.38億。

    而這與碼農們密切相關,兩盤貢獻值都在6-7成。

    其實,不僅以上兩個熱盤,碼農可以說是,憑借一己之力帶起了整個京北片區。

    據網易房產數據中心統計,2021年截至8月31日累計網簽超40億的7個項目中,5個位于北京(海淀+昌平),分別是奧森ONE、海淀幸福里、京投發展·嵐山、融創·香山壹號院、奧海明月。

    上周,嚴肅君說1000萬,買不到海淀新房。要么缺的是錢,要么缺的是機會。

    而昌平,在奧森ONE和奧海明月相繼清盤后,依然未來可期。

    01

    7宗地

    首次集中供地后,我們說昌平房價站上6萬+;本周二批次地塊及其銷售指導價出爐后,可以說昌平商品房又被“指導”成了限競房。

    截至目前,除共有產權房外,昌平待入市項目和地塊共計7個。


    其中中公教育昌平沙河地塊,限均價5.75萬/㎡,臨近朱辛莊地鐵,就在去年銷冠萬橡悅府邊上,也是目前昌平最后一個限競房。

    但距離拿地已經過去9個月,尚無動靜,且住宅部分建面僅4萬多平,預計房源不到500套,還傳聞可能會做成員工福利房。

    而其余項目,以北清路為界,價格區分度很明顯

    首批次出讓的北清路以南地塊,已分別定名北清云際、奧森春曉,均價為6.2萬/平,6.3萬/平,而即將出讓的以北地塊,更靠近六環,位于海淀昌平兩區交界處,分別定價為5萬/平、3.9萬/平。

    更明顯的是北七家兩地塊。

    5月份天時湯山爆冷拿下翡翠公園北側地塊,均價6萬/平;今時1.5公里以外,隔了一條立湯路,價格就只有5.4萬/平了,看齊當年一眾限競房。

    當然,就房子而言,只以價格論,略顯不公。

    北清云際緊鄰生命科學園,奧森春曉則有地鐵加持,更關鍵是京北片區供需差太大,兩個項目加起來也不到1600套房。

    而按照奧森ONE的去化速度,消化完這些房,可能只要6個月。

    常規來看,待拍地塊10月份確定競得房企后,入市大概率要在明年,可以說今年的昌平新房依然是一房難求。

    但最起碼給了不同預算的碼農們,不同梯度的產品選擇,和等一等的底氣。

    02

    一個離碼農更近

    目前關注度最高,也進展最快的,是中交+卓越聯手拿下東小口馬連店和中關村生命科學園兩宗地。

    由卓越操盤的中關村生命科學園項目定名「北清云際」,由中交操盤的馬連店項目定名「奧森春曉」。兩個項目還都享受“回天計劃”的紅利。

    區別是,一個離碼農更近。

    北清云際北側距離生命科學園地鐵站1.3km左右,北側還規劃有13號線拆分項目中的新龍澤站。位置上更靠近中關村軟件園等一眾碼農集聚的園區。

    項目自身配建一所6800平的18班幼兒園和2100平米下沉式商業街區,南北側還規劃有36班制小學及30班中學,未來將很大程度上彌補目前小板塊內配套空白。

    3公里范圍內有永旺國際商城購物中心、昌發展萬科中心等大型商業。同時,中關村生命科學園還規劃了合生匯購物中心和太古里商街,預計2022年開業。


    北清云際項目分為南北兩個地塊,北地塊將建設7棟樓,南地塊將建設7棟+園區配套,容積率2.2/2.5,產品為15-27層高層,約970套房源。

    戶型面積為81平兩居,94平、105平、120平三居,按照銷售指導價6.2萬/㎡計算,總價500萬左右。



    北清云際效果圖(點擊可放大)

    從戶型圖,可以看出北清云際很注重南向面寬和尺度感。





    北清云際戶型圖

    三居是網紅南向三面寬設計,還都有南向飄窗;入戶有獨立玄關。四居南向四面寬+飄窗,采光和尺度感更好;主臥套間,入戶有玄關,還是全明設計,沒有暗間。

    03

    一個離地鐵更近

    更靠近地鐵的奧森春曉,距離8號線平西府站僅有400米,可以直接享受回龍觀的成熟配套。距離地鐵13號線A線文華路地鐵站(規劃)也很近,項目西側還規劃有“九年一貫制”學校。

    8號線地鐵直接通達北京東城區,預計將在今年年底全線貫通。向北兩站可以到昌平線朱辛莊站,向南可連接地鐵13號線。


    奧森春曉戶型面積段為93平、110平、118平三居,133平四居,約624套房源,銷售指導價6.3萬/㎡,預計總價580萬起,門檻相對北清云際更高。


    項目規劃建設容積率2.8,整體由6棟高層組成,高達28層,東南兩棟建筑的外立面與其他建筑不同,應為公租房。





    奧森春曉戶型圖

    戶型圖也已曝光,建議大家還是要更考慮性價比這個層面的吸引力。

    有人搶跑,也有人不著急。

    天時湯山北七家地塊體量最小,可售住宅建面就1.5萬平,預計房源也就100多套。容積率1.6,建筑高度24米,未來可能會建洋房或疊拼


    從位置上看,緊挨著翡翠公園,同享配套。未來或緊挨17號支線海鶄落站。翡翠公園自建有黃城根小學6X6班制(已開學)、9班制幼兒園以及約1公里長波士頓風情商業街、約1.3萬平教育綜合商業配套、約8萬平復合商業中心(規劃中)。

    項目銷售指導價是6萬/平,翡翠公園最近一期洋房價格也近6萬/平,二手房參考均價7.7萬/平,價格優勢不大。

    等還是不等,對于買房人來說,是個問題。

    互動時刻:

    今年,你打算在昌平買房嗎?歡迎在評論區留言討論~

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